COMPRAVENTA Y PERMUTA

. - Conceptos generales

210. Concepto e importancia. - Según el artículo 1323, Código Civil, habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Aunque ya volveremos sobre el tema, conviene destacar ab initio que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo.

212. Caracteres. - El contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres:

a)Es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) no es formal; Aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1184, inciso 1Q, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en si, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente; d) es oneroso; e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción suele ser aleatorio, lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.

213. Compraventa civil y comercial. - Desde el punto de vista de su estructura jurídica, la compraventa civil y la comercial son contratos idénticos. Sin embargo, por razón de la distinta acción económica que ambos desempeñan, hay alguna diferencia en su regulación legal; pero como hemos de verlo, se trata de diferencias que no tienen mayor importancia y es el caso preguntarse si en verdad se justifica una distinta regulación para ambos.

Como base para la distinción debemos sentar el siguiente principio: es compraventa civil toda aquella a la cual el Código de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial. Para expresarnos con mayor precisión: todo contrato de compraventa está regido por el Código Civil a menos que lo contrario esté dispuesto en el de Comercio. Nuestra tarea debe, por tanto, orientarse a precisar qué es una compraventa comercial. Según el artículo 450, Código de Comercio, la hay cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso. En otras palabras, es necesario un propósito de lucro. Pero basta con que este propósito de lucrar exista en el vendedor o en el comprador, aunque la otra parte de la relación jurídica no lo tenga. Así por ejemplo, quien adquiere comestibles en un almacén para su propio consumo, no tiene desde luego intención de lucrar, no obstante lo cual, el acto es de comercio porque el vendedor sí la ha tenido. No se concebiría, en efecto, que el mismo acto fuere comercial para una de las partes y civil para otra, que pudieran escindirse la competencia, las normas sobre prescripción, etcétera. Desde el momento que la ley comercial dispone que por un motivo cualquiera un acto es comercial, esta calificación tiene efectos jurídicos en todo lo relativo a ese acto y con atinencia a ambas partes. Es la solución consagrada expresamente por el artículo ?Q del Código de Comercio según el cual si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan. por razón de él, sujetos a la ley mercantil ,

214. - En el artículo 452, el Código de Comercio precisa y a veces limita el concepto de compraventa comercia! enunciado en el artículo 450. Según la disposición que comentamos, no se consideran mercantiles:

a) Las compras de bienes raíces y muebles aece8orios; sin embargo, serán comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raíz. Esta regla por la cual la compraventa de inmuebles tiene siempre carácter civil obedece a una tradición histórica fundada en el deseo de proteger la propiedad inmobiliaria; se deseaba que estas enajenaciones estuviesen rodeadas de formalidades que no se avienen con la agilidad y fluidez que es propia del comercio. Estas razones no han parecido suficientes a la doctrina moderna para negar el carácter comercial a operaciones que tienen un evidente propósito de lucro (por ej., la compra de un inmueble para levantar un edificio de propiedad horizontal f' o para lotearlo), tanto más cuanto que la circunstancia de tratarse de una compraventa comercial no excluiría el cumplimiento de las formalidades que se estiman necesarias para la protección de esta propiedad . Se explica pues que en las legislaciones modernas se advierta un definida tendencia a atribuir carácter comercial a toda compraventa realizada con propósito de lucro, trátese de cosas muebles o inmuebles (Cód. italiano, art. 4Q, inc. 6Q; Cód. Comercio alemán, art. 346; mexicano, art. 7Q, etc.).

Si en la compraventa es comprador una sociedad comercial o es un acto de corretaje, el acto es mercantil.

b) Las de objetos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisición. Siempre, claro está, que el vendedor no hubiese hecho la venta con ánimo especulativo.

c) Las ventas que hacen los Labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados. Aunque aquí hay propósito de ganancia, no está configurada esa actividad típicamente comercial que es comprar para revender. Naturalmente, si la venta se hubiese hecho a un cerealista o acopiador de granos o frutos, el acto será comercial porque el comprador lo hace con ánimo de lucrar; pero no habrá acto comercial si los frutos se venden directamente al consumidor o al Estado. También es comercial la actividad de quien compra ganado para revenderlo en otra plaza o para faenarlo y vender la carne.

d) Las que hacen 1os propietarios y cualquier clase de persona, de los frutos y efectos que perciban por razón de su renta, dotación, salario, emolumentos o cualquier otro título remuneratorio o gratuito.

e) La venta que hace cualquier persona del acto de los ucopio8 " que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obró en 1a compra con ánimo de uender y se reputan mercantiles la compra y 1a venta de beneficiarse con la reventa o la locación. Por consiguiente, no importa que luego no se consume ese propósito; es decir, que por un motivo posterior a la compra decida no revender o no locar.

215. - Las consecuencias jurídicas de la distinción entre compraventa civil y comercial son las siguientes:

a) En lo que atañe a la competencia, dependerá del carácter de la compraventa que entiendan los tribunales civiles o comerciales.

b) En lo que atañe a la prescripción, la compraventa comercial tiene algunos plazos especiales: 1) Se prescribe por dos años la acción para demandar el pago de mercaderías fiadas, sin documento escrito (art. 849, Cód. de Com.). 2) Se prescriben por cuatro años las deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas (art. 847, inc. 1Q, Cód. de Com.). 3) Se prescriben por cuatro años las acciones de nulidad o rescisión de la compraventa comercial (art. 847, inc. 3Q, Cód. de Com.), en tanto que dichas acciones civiles tienen el plazo común de prescripción, salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa, que prescriben a los dos años (art. 4030, Cód. Civ.). 4) Difieren tanto los plazos de prescripción de las acciones que nacen de la existencia de vicios ocultos como el momento a partir del cual comienzan a correr. Sobre este tema nos remitimos al número 317.

c) Según el artículo 1329, Código Civil, las cosas ajenas no pueden venderse, en tanto que el Código de Comercio dispone precisamente lo contrario (art. 453). Pero esta diferencia es puramente aparente, según hemos de verlo al tratar este tema.

d) Difieren en la fecha de entrega (arts. 464, Cód. de Com. y 1409, Cód. Civ.) y el plazo de pago (arts. 464, inc. 2Q, Cód. de Com. y 1424, Cód. Civ.).

Elementos de la Compraventa.

  1. CAPACIDAD. Principio general. Toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar.

A.- INCAPACIDADES DE HECHO.- No pueden comprar ni vender por sí (aunque pueden hacerlo por medio de sus representantes legales) las personas por nacer, los sordomudos que no sepan darse a entender por escrito, los menores de edad, los condenados con pena de prisión o reclusión mayor de 3 años.

.- Menores emancipados.- El juez solo podrá conceder la autorización en caso de absoluta necesidad o de ventaja evidente para el menor y la venta será hecha en publica subasta.

.- Actos celebrados por incapaces; sanción de nulidad.- Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados sin la necesaria venia judicial son nulos, la nulidad tiene carácter manifiesto u relativo.

B.- INCAPACIDADES DE DERECHO.-

  1. Los esposos entre sí.
  2. Padres, tutores y curadores. No pueden vender sus propios bienes a sus pupilos o curados, ni comprar los de estos.
  3. Sin embargo, se ha decidido con razón que si el representante legal u el incapaz fueran condóminos, el primero puede adquirir el bien por subasta publica o licitación. La prohibición legal es absoluta y no puede ser salvada por autorización judicial.

  4. Albaceas.- No pueden comprar los bienes de las testamentarias que estén a su cargo. No rige cuando el albacea es coheredero, tampoco se aplica a los administradores de la sucesión.
  5. Mandatarios.- No pueden comprar los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes.
  6. Empleados Públicos.- Les esta prohibido comprar bienes del estado o de las municipalidades de cuya administración o venta estuviesen encargados.
  7. Jueces y empleados en la administración de justicia.- No pueden comprar los bienes que estén en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejercieren o hubiesen ejercido su respectivo ministerio.
  8. Ministros nacionales y provinciales.- Los ministros nacionales no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento publico o corporación civil o religiosa, ni los ministros de provincia los bienes provinciales o municipalidades o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
  9. Religiosos profesos.- No pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contrastasen para sus conventos.

 

§ 3. - El consentimiento

236. Aplicación de los principios generales; remisión. no todo contrato (art. 1137) la compraventa necesita un acuerdo

de voluntades, debidamente declaradas (vésse nro. 578). Para que se repute concluida y obligue a las partes, basta que el acuerdo haya recaído sobre la cosa y el precio, que son los elementos esenciales de ese contrato. Así, por ejemplo, no bastaría una declaración de voluntad común por la cual una persona se compromete a vender a otra un automóvil, si no se ha fijado el precio. Tal acto sería nulo y el comprador carecería de derecho a reclamar que el precio se fijara judicialmente. En cambio, no tiene ninguna trascendencia la omisión en el contrato de estipulaciones no esenciales, tales como el escribano ante el cual se otorgaría la escritura, el plazo de entrega, etcétera. En tales casos se aplicarán las normas legales supletorias.

237. Las Llamadas ventas forzosas: su naturaleza jurídica- Siendo el consentimiento un elemento esencial de todo contrato parece contrario a la razón hablar de ventas forzosas. Sin embargo, la realidad jurídica pone de manifiesto este hecho: que algunas veces los dueños son obligados a desprenderse del dominio de una cosa recibiendo en cambio su valor en dinero. ¿Pero puede este hecho jurídico calificarse de contrato de compraventa? La cuestión está controvertida. Por nuestra parte, pensamos que no es posible dar a esta cuestión una respuesta general, sin distinguir las distintas hipótesis de ventas forzosas. Veamos, pues, cuáles son los casos en que, según el artículo 1324, una persona puede ser obligada a vender:

238. - a) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública (inc. 1Q). En esta hipótesis, la solución nos parece muy clara; no hay venta sino expropiación. Es decir, el Estado, por un motivo de utilidad pública, se apodera de un bien privado indemnizando al dueño por la pérdida sufrida. En esta acción del Estado no hay ni la sombra de un contrato. El Estado procede como poder público: no discute con el dueño, no negocia condiciones. Impone una solución y luego, por razones de equidad y de respeto a la propiedad privada, indemniza al dueño; vale decir, no paga un precio, sino una reparación.

239. - b) Cuando por una convención o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada (inc. 2Q). La obligación de vender, impuesta en un testamento al heredero o legatario, importa un cargo o manda que naturalmente sólo será válido en tanto no afecte la legítima. No cabe duda de que en este caso está obligado a vender; pero adviértase que el dueño aceptó e hizo suyo el compromiso de vender en el acto mismo de adquisición del dominio, es decir, cuando aceptó la herencia o el legado. Por tanto, no puede decirse que falte consentimiento. Si el testamento fijase todas las condiciones de venta, incluso el precio, no hay problemas desde el punto de vista del heredero; si el precio no estuviese fijado, a falta de acuerdo de las partes, su fijación debe ser sometida a decisión judicial.

El primer párrafo de este inciso ha dado lugar a dificultades interpretativas. La mayor parte de los comentaristas piensan que la ley se refiere al caso de que el mismo dueño hubiere prometido la venta. Pero este es precisamente el caso de venta voluntaria; el propietario vende porque le conviene, discute el precio y demás condiciones del negocio. La siguiente obligación de hacer efectivo el traspaso de la propiedad, no es sino la consecuencia natural de todo contrato que da acción a las partes para exigir su cumplimiento de la otra. Pensamos pues que la ley no se ha referido a esa hipótesis, sino al caso de que el adquirente de un bien se ha comprometido en ese mismo acto a venderlo a terceros o al mismo enajenante; tal ocurre en la venta con pacto de retroventa o cuando por un contra documento el comprador se compromete a revender el bien al vendedor o a un tercero. En la mayor parte de los casos, tal compromiso tendrá por objeto ocultar al verdadero titular de los derechos de propiedad. Tampoco en estos casos hay venta forzosa, pues el comprador se comprometió voluntariamente a vender en el mismo acto de compra o de adquisición del dominio.

Por último puede darse la situación prevista en esta norma cuando 81 dueño hace una donación con cargo de vender a un tercero. Es una hipótesis sumamente improbable, que no se presenta nunca en la práctica. En cuanto al carácter que tendría esta venta, es aplicable al caso lo que dijimos del cargo similar establecido en una disposición testamentaria.

240. - c) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos y alguno de ellos exigiese el remate (inc. 3Q). Basta que uno de los condóminos quiera liquidar el condominio, para que los restantes deban aceptar su exigencia, cualquiera que sea la porción que el primero tenga en la cosa común. Pero adviértase bien que éste no es un caso de venta forzosa, porque los otros condóminos tienen la opción entre vender su parte o conservarla, comprando la del que exige la liquidación. Lo forzoso no es la venta sino la liquidación del condominio.

241. - d) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial (inc. 4Q). Es el caso de la ejecución de los bienes del deudor por pedido de sus acreedores. Mucho se ha discutido la naturaleza de este acto. Las teorías más importantes son las siguientes:

1) Para algunos autores, es una venta realizada por el órgano público (el martillero como delegado del juez) en representación del dueño de la cosa (Salvat, Baudry Lacantinerie, Planiol-Ripert-Hamel, Carnelutti). Saliendo al encuentro de la objeción evidente de que si no hay consentimiento del deudor no puede haber contrato de compraventa, los autores que sostienen este punto de vista afirman que el consentimiento ha sido dado tácitamente de antemano por el dueño al contraer una obligación, por cuyo cumplimiento él sabe que ha de responder con todos sus bienes. Pero el consentimiento que la ley requiere como elemento sustancial de los contratos, es una declaración de voluntad actual y específicamente encaminada a crear obligaciones y derechos entre las partes. Cuando una persona se ve privada de sus bienes contra su voluntad expresa y, más aún, contra su resistencia manifestada en su oposición para que prospere la ejecución, no puede decides que da su consentimiento para la venta, si es que la palabra consentimiento ha de conservar un significado en el léxico jurídico.

En nuestro derecho, esta teoría cuenta, además, con un obstáculo insalvable en el artículo 2122, según el cual en estos casos el ejecutado no está obligado por evicción.

2) Según otros, el órgano público vende en representación de los acreedores, quienes serían los obligados por la evicción. La teoría es ingeniosa y sin duda más convincente que la anterior; sin embargo, en nuestro derecho positivo los ejecutantes no responden por evicción.

3) Finalmente, otros autores sostienen que el órgano público es quien vende y lo hace no en representación del comprador o del propietario, sino a nombre propio.

Por nuestra parte, pensamos que esta última teoría es m que explica más verazmente la naturaleza de esta venta. Y en nuestro derecho positivo tiene a su favor la circunstancia de que ni el propietario ni los acreedores responden por evicción, lo que indica que ninguno de ellos es reputado vendedor.

Pero hay que advertir que, desde que se acepta que m propietario no vende, no se puede ya hablar con propiedad de venta forzosa; cuando más podrá hablarse de ejecución o expropiación inevitables para el deudor.

242. - e) Cuando la 1ey impone a1 administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración (inc. 5°). Tal es el caso de la obligación impuesta al tutor o curador de vender prontamente los bienes muebles del incapaz (art. 440).

243. Forma y prueba. - La compraventa ~ un contrato consensual; puesto que, salvo el caso que veremos en seguida, la ley no

ha establecido ninguna exigencia formal; queda perfeccionado por al mero consentimiento de las partes (art. 974).

En lo que atañe a la compraventa de inmuebles, el artículo 118~, inciso 1°, dispone que debe hacerse por escritura pública. Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede no solamente reclamar la escrituración del deudor tal como lo autoriza el artículo 1185, sino que también puede pedir que la escrituración sea suscrita por el juez en caso de negativa de aquél, la escritura pública ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en una formalidad indispensable para la transmisión del dominio, problema muy diferente. Pues el contrato de compraventa de inmuebles hecho por boleto privado obliga en definitiva al vendedor a transmitir el dominio, tanto como la escritura misma. Lo que en la práctica ocurre actualmente es que el contrato en sí se suscribe siempre en forma privada; luego se otorga la escritura, simultáneamente con la transmisión del dominio.

Aun a los efectos de la transmisión del dominio, la escritura pública es innecesaria cuando la venta se ha hecho en subasta judicial (art. 1184), bastando entonces para que dicha transmisión quede perfecta con la aprobación del remate por el juez, el pago del precio y la entrega de la posesión de la cosa (y la inscripción en el Registro, a partir de la modificación del art. 2505 por la ley 17.711). Empero, en la práctica se otorga siempre la escritura pública, porque ello permite el estudio de los títulos por el escribano, la acumulación en un solo acto de los antecedentes del dominio y la inscripción en el Registro, previa certificación de que no hay gravámenes, impuestos, embargos o inhibiciones que afecten la libre disposición del bien. Por ello es que los tribunales han declarado reiteradamente que el propietario carece de la libre disposición del predio hasta tanto no se haya otorgado 1a escritura pública.

En cuanto a la prueba del contrato, siendo éste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, será indispensable al menos un principio de prueba por escrito, o bien que el contrato hubiera tenido principio de ejecución (arts. 1191 y 1193, ref. por la ley 17.711). Cualquiera de estas circunstancias hace admisible todo género de pruebas, incluso la de testigos.180